Как сдать или продать квартиру дороже?

Сразу к сути: хоумстейджинг – это то, что помогает продать или сдать квартиру дороже и быстрее. Замысловатый термин буквально можно перевести как «инсценировка дома» (home — дом, stage — сцена). Отличие от обычного ремонта в том, что нужно обязательно рассчитать соотношение потраченных средств и будущей выгоды. Специалист по подготовке недвижимости к продаже или аренде Анна Лексина знает о хоумсейджинге, кажется, всё и делится подробностями.

Подобрать бытовую аналогию для хоумстейджинга легко: это примерно то, чем вы занимаетесь перед приходом гостей. Раскиданную одежду прячете в шкаф, пылесосите, красиво раскладываете подушки на диване, ставите на стол цветы в праздничной вазе и печете пироги. То есть делаете все, чтобы ваш дом выглядел убранным и уютным.

Хоумстейджинг включает в себя любые приемы, которые делают квартиру привлекательнее. Это и уборка, и ремонт, и правильная расстановка мебели, и освещение, и декор, и приятный запах, и хорошие фотографии и... даже организация хороших воспоминаний от подъема по лестнице.

Простой пример: у вас есть квартира мечты, которую вы хотите выгодно продать, но путь к ней лежит через три очень неприятных этажа. Этот подъем подпортит впечатления потенциальных покупателей. После просмотра объекта они скажут: «Да, квартира замечательная, но вот лестница... И ходить по ней придется каждый день... Посмотрим что-нибудь еще». Бывает, что возможен (и даже выгоден!) такой вариант: вы тратите 30 тысяч рублей на ремонт подъезда, а квартиру в итоге продаете на 200 тысяч дороже. Суть хоумстейджинга в том, что инвестиция обязательно окупится (жилье продастся или дороже, или быстрее). Хотя многие до сих пор боятся таких вложений.

Главная цель хоумстейджинга — создать правильного впечатления от вашего дома или квартиры. Но здесь есть свои правила: не все, что нравится вам, понравится покупателю. Универсальные принципы хоумстейджинга — это то, что понравится максимально большому количеству людей.

Эти принципы сформулированы на основе опыта работы риелторов, психологов и дизайнеров интерьеров. Например, за однотонные светло-серые стены покупатель готов платить больше, чем за бежевые обои. Синий текстиль любят больше, чем зеленый. Красные акценты (например, подушки) запоминаются лучше, чем аксессуары других цветов. Однотонная белая шторка в ванной лучше, чем шторка с цветным рисунком. Теплый свет ламп в комнатах большинство воспринимают лучше, чем холодный. Квартира, где пахнет кофе, привлекает уже на подсознательном уровне и прямо с порога.

Личный опыт как основа проекта

Идея о дешевой переделке «убитых» квартир и «бабушкиных ремонтов» стала актуальна, когда мы с друзьями сами начали снимать в аренду квартиры. Многие из нас по образованию архитекторы, поэтому мы не боимся ободранных квартир и ремонтов. Студенты–архитекторы — это вообще бесстрашная и бесплатная рабоче-строительная сила. В таких квартирах мы перекрашивали стены, сами клали плитку, делали кухни из мебельных щитов, шкурили окна и двери. В общем, делали их не только пригодными для жилья, но и очень фотогеничными. В какой-то момент я узнала о существовании термина «хоумстейджинг» и поняла, что именно этим уже несколько лет и занимаюсь — делаю привлекательным очень непривлекательное жилье.

Хоумстейджинг или дизайн интерьера?

Хоумстейджинг принципиально отличается от дизайна интерьеров.

Он ориентирован на результат: потратить необходимый минимум, чтобы максимально понравиться тем, кто будет покупать или снимать квартиру. А классический дизайн интерьера должен удовлетворять желания заказчика или амбиции дизайнера, и на таком ремонте очень редко экономят. Заказчик не жалеет денег, чтобы жить так, как он мечтал. Я очень это поддерживаю, но с точки зрения инвестиций это невозвратные траты.

Поэтому дизайн интерьера — это не инвестиция; он, как правило, не окупается, но зато делает жилье предельно комфортным и функциональным. А хоумстейджинг, наоборот, всегда добавляет стоимость вашей недвижимости, но не предполагает каких-то глобальных изменений (например, перепланировка со сносом стен — это точно не про хоумстейджинг).

Базовые правила хоумстейджинга

Итак, хоумстейджинг помогает выгодно выделить квартиру среди конкурентов, «подсветить» ее достоинства. В случае, если продавцы заключают договор с хорошим риелтором, то услуга хоумстейджинга бывает включена в стоимость, и его делает на свое усмотрение специалист от риелтора.

Если заказчики продают или сдают квартиру самостоятельно, или хотят вызывать риелтора только для сделки, они обращаются за консультацией к специалисту (например, ко мне). Для начала я узнаю, что хочет получить заказчик и сколько у него на это денег. Как правило, денег мало, а хочется, чтобы выглядело дорого. В таких случаях есть минимум, на который нужно обратить внимание в интерьере. Ниже три базовых пункта.

  • Текстиль. Подушки, покрывала, шторы, полотенца надо заменить на яркие однотонные.
  • Светильники. Очень часто под потолком висит уже давно не модная люстра или стеклянный «блинчик» — их нужно заменить на яркие источники направленного света (это, например, могут быть споты из ИКЕА). Около мест сидения или лежания (кровати, диваны, кресла) надо поставить торшеры или повесить бра с лампой теплого света. Это создаст ощущение уюта.
  • Стены. Любые обои с рисунком или фактурным узором заменить на гладкие под покраску или на оштукатуренные крашеные стены.

Эти незамысловатые изменения могут существенно изменить впечатление от помещения. Например, в нашей практике есть случай, когда «однушку» с интересной планировкой и белыми стенами в Подмосковье (20 минут на маршрутке от конечной станции метро) сдали за 41 тысячу рублей. Владельцы квартиры за эти деньги снимают жилье в центре. Схожие по площади и расположению лоты уходят в среднем за 25–30 тысяч рублей. Арендаторы сменяются примерно раз в год, но владельцы до сих пор ничего не доделывали и не перекрашивали.

 

Пан или пропал?

Многие считают, что перед продажей или сдачей в аренду нет смысла обновлять квартиру. Новые владельцы сделают ремонт на свой вкус, а квартиросъемщики «убьют» ремонт, и все равно после придется делать его заново. Судя по нашей практике, мнение, что такого рода вложения не окупятся, — ошибочное. Но тем лучше для нас! Те люди, которые готовят свои квартиры перед продажей и арендой, сильно выигрывают у тех, кто считает это излишним. Увидеть, как это работает, может каждый. Откройте любой сайт объявлений о продаже или аренде недвижимости и изучите, что продается или сдается в интересующем вас районе. Могу сказать заранее: это будут десятки «бежевых» захламленных квартир не в самом хорошем состоянии, и ни одну вы не вспомните на следующий день.

Люди покупают квартиры для удовольствия. Они мечтают о новой жизни. А глядя на старые обои и грязную плитку, очень сложно мечтать о новой жизни. Поэтому сейчас так популярны новостройки, где все чистое и новое.

Еще одна причина сделать хотя бы минимальный косметический ремонт — расширить аудиторию, которая потенциально может купить вашу квартиру. Многие ищут жилье на весь бюджет, а значит, у них нет дополнительных денег на ремонт. Они хотят уже сейчас жить в каком-то симпатичном месте, а ремонт своей мечты, может быть, сделают через несколько лет.

Еще есть такой неочевидный эффект: чем милее квартира, тем приятнее люди, которые хотят ею обладать. Объекты, которые приготовили к продаже или аренде, в которые вложили время и силы, сдаются дороже, и арендаторы относятся к ним гораздо аккуратнее. «Убитая» же квартира, которую уже не жалко, сдается дешево, и арендаторы, как правило, действительно «убивают» ее еще больше, потому что им ее тоже не жалко.

Ремонт нельзя закончить — только прекратить

В целом хоумстейджинг как философия относится не только к аренде или продаже. Иногда к нам обращаются люди, которые, допустим, начали ремонт, но по каким-то причинам не закончили его, и им нужно на что-то решиться, как-то завершить процесс (и почти всегда сделать это нужно быстро и бюджетно). В таких случаях можно выбрать вариант с почасовой консультацией, в рамках которой я предложу разные варианты, а заказчик уже сам решит, что ему нравится.

 

Источник: www.domofond.ru