Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за май 2018 г.
Динамика средней цены предложения на квартирном рынке к концу весны текущего года, по г. Ташкенту продолжает демонстрировать рост средних цен предложения в разрезе конструктивного материала, местоположения, и сегмента квартир. Фактическая динамика изменения средних цен за март показала рост на уровне (+2)%, что по факту подтвердило самые оптимистичные прогнозы со стороны специалистов компании. Уровень средней цены предложения в целом увеличился в сравнении с уровнем прошлого месяца на (+2)% и составил 620 у.е./кв.м. Динамика средних цен предложения на квартиры в разрезе конструктивного материала составила на уровне (0)-(+2)%%. Для квартир панельного типа средняя цена зафиксирована на уровне 598 у.е./кв.м. Для квартир кирпичного типа домов средняя цена предложения составила 655 у.е./кв.м.
Таблица №1.Средняя стоимость жилья по Ташкенту в зависимости от конструктивного материала (у.е./кв.м.)
|
|
Апрель 2018 |
Май 2018 |
Изменения (%) |
|
кирпич |
655 |
655 |
0 |
|
панель |
585 |
598 |
+2 |
|
средняя цена |
605 |
620 |
+2 |
Изменения стоимости жилья в зависимости от количества комнат.
Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат в целом демонстрирует положительную динамику средних цен предложения. Наибольший рост средних цен предложения можно отметить в сегментах 1-на, и 2-х комнатных квартир. В данных сегментах отмечается рост на уровне (+3)% или (+16) у.е./кв.м соответственно в каждом сегменте. В сегменте 3-х комнатных квартир уровень роста средних цен предложения остался практически на уровне прошлого месяца и составил 624 у.е./кв.м. (Таблица №2).
Таблица №2. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья в зависимости от количества комнат (у.е./кв.м.)
|
|
Апрель 2018 |
Май 2018 |
Изменения (%) |
|
1-комнатная |
592 |
608 |
+3 |
|
2-комнатная |
596 |
612 |
+3 |
|
3-комнатная |
626 |
624 |
0 |
|
4-ком. и более |
605 |
620 |
+2 |
В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам, а именно квартир панельного типа домов, в целом соответствует общей положительной динамике средних цен предложения. Положительная динамика отмечена во всех сегментах квартир. Наибольший рост отмечен в сегментах 1-на, и 2-х комнатных квартир на уровне (+3)% или (+16), (+17) у.е./кв.м. В остальных сегментах квартир средняя цена предложения увеличилась на (+2)%. (Таблица №3).
Таблица №3.Средняя стоимость за 1 кв.м. жилья в панель/монолитных домах (у.е./кв.м.)
|
|
Апрель 2018 |
Май 2018 |
Изменения (%) |
|
1-комнатная |
562 |
578 |
+3 |
|
2-комнатная |
575 |
592 |
+3 |
|
3-комнатная |
585 |
596 |
+2 |
|
4-ком. и более |
584 |
597 |
+2 |
Анализ средних цен предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов, в целом также повторяет общую динамику роста средних цен предложения, з исключением сегмента 3-х комнатных квартир. В данном сегменте отмечен спад средней цены предложения на (-2)% или (-11) у.е./кв.м. Наибольшая положительная динамика роста средних цен предложения на уровне (+3)% отмечен в сегменте 4-х и более комнатных квартир, что в денежном выражении составило (+17) у.е./кв.м. В остальных сегментах рост средних цен предложения составил в размере (+2)% (Таблица №4).
Таблица №4.Средняя стоимость за 1 кв.м. жилья в кирпичных домах (у.е./кв.м.)
|
|
Апрель 2018 |
Май 2018 |
Изменения (%) |
|
1-комнатная |
615 |
626 |
+2 |
|
2-комнатная |
620 |
635 |
+2 |
|
3-комнатная |
668 |
657 |
-2 |
|
4-ком. и более |
655 |
672 |
+3 |
Изменения средней цены предложения за 1 кв.м. в сравнении с прошлым месяцем в целом по всем типам жилья в денежном выражении, составили: по 1-а комнатным квартирам (+16) у.е./кв.м.; по 2-х комнатным квартирам (+16) у.е./кв.м.; по 3-х комнатным квартирам (-2) у.е./кв.м.; по 4-х и более комнатным квартирам (+15) у.е./кв.м. (Таблица №2. График №2).
График №2. Динамика изменения средней стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от количества комнат (у.е./кв.м.)
Изменение цен на квартиры в разрезе районов города.
Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило в диапазоне (-2)-(+4)%. Снижение средней цены предложения зафиксировано 3-х районах из 11 районов в сравнении с нулевым показателем прошлого месяца. Повышение же средней цены отмечено в 8 районах из 11 районов, в сравнении с стопроцентным показателем прошлого месяца. Практически неизменной средней ценой предложения в процентном выражении не отмечен ни один из 11 районов города, в сравнении с таким же нулевым показателем прошлого месяца.
Средняя динамика роста средней цены предложения за 1 кв.м. в целом по Ташкенту составило (+2)%, средняя цена предложения зафиксирована на уровне 620 у.е.
Таблица №2. Средняя стоимость 1 кв.м. квартир по районам Ташкента (у.е./кв.м.)
Снижение средней цены предложения в размере (-2)% или в денежном выражении в диапазоне (-10)-(-16) у.е./кв.м. отмечается в Бектемирском, Чиланзарском, и Яккасарайском районах. При этом, наибольшим снижением средней цены предложения в денежном выражении зафиксирован в Яккасарайском районе.
Незначительное повышение средней цены предложения в диапазоне (+1)-(+2)%% или в денежном выражении в диапазоне (+5)-(+16) у.е./кв.м. отмечается в Учтепинском, Яшнабадском, Шайхантахурском, и Юнусабадском районах. При этом, наименьшим увеличением средней цены предложения в размере (+1)% отмечено в Учтепинском и Яшнабадском районах.
Наибольший положительный рост в средней цене предложения в диапазоне (+3)-(+4)%% или в денежном выражении в диапазоне (+15)-(+18) у.е./кв.м. отмечается в Мирабадском, Мирзо-Улугбекском, Алмазарском, а также Сергелийском районах города.
Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента. (В соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц)
Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г.Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами существовавшими прежде.
Динамика средних цен предложения в целом по территориальным зонам продемонстрировала в целом положительную динамику изменения средних цен. Центральная часть города Ташкента выраженная через Зону 1, продемонстрировала динамику равной средней по городу, а именно (+2)% и составила 778 у.е./кв.м. Наименьшую динамику роста средней цены предложения на уровне (+1)% продемонстрировали районы, расположенные в Зоне 2 и 3 территориально расположенные между центром и окраинами города. В остальных Зонах 4 и 5 расположенных ближе к окраины города, отмечается наибольший уровень роста средней цены предложения, зафиксированного на уровне (+3)%.
Изменения цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.
Рассмотрим изменение средних цен предложения за май 2018 г. по круговым сегментам окружающих центр города, который представлен в Зоне 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой первый круговой сегмент вокруг Зоны 1 удаленность от центра (3,7-8,9) км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 соответственно второй круговой сегмент удаленность от центра (8,9-14,4) км. Зона 10 представляет 3-й сегмент, удаленность от центра составляет более 7,6 км. (Таблица №2)
Центр города, представленный в Зоне 1, имеет наивысшие ценовые показатели, средний уровень цены предложения за май 2018 г. составил 770 у.е./кв.м, в сравнении с прошлым месяцем уровень средних цен практически остался неизменным.
Средняя цена предложения, в первом круговом сегменте представленная Зонами 2, 3, 4 составила в диапазоне 615-625 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней цены предложения в целом по всем типам домов составил (-2)-(+3)%% или в денежном выражении (-13)-(+19) у.е./кв.м. Данному круговому сегменту характерна общая динамика роста средних цен предложения, за исключением Зоны 4. В данной зоне зафиксирован спад средней цены предложения на уровне (-2)%. Наибольший рост средней цены предложения в данном круговом сегменте размере (+3)% зафиксирован на квартиры расположенных в Зоне 3.
Второй круговой сегмент, представленный Зонами 5, 6, 7, 8, 9 средняя цена предложения на 1 кв.м. варьируется в диапазоне 511-578 у.е./кв.м. в общем, по всем типам домов. Диапазон изменения средней цены предложения в целом составил (-1)-(+3)%% или в денежном выражении (-5)-(+16) у.е./кв.м. Наибольший рост средней цены предложения на уровне (+3)% в данном круговом сегменте отмечен сразу в трех зонах, а именно в Зонах 5, 6 и 7. Снижение средней цены предложения на уровне (-1)% зафиксировано в Зоне 9.
Зона 10 представленная Сергелийским и Бектемирским районами в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными представленными Зонами. Средний уровень цен предложения по всем типам домов в данной Зоне отмечен на уровне 463 у.е./кв.м., в сравнении с прошлым месяцем уровень средних цен остался на прежнем уровне.
В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе, предполагается дальнейшая корректировка средней цены предложения в разрезе зон, районов, и сегментов квартир с учетом стабилизации ситуации на коррелируемых рынках. С учетом последних изменений на законодательном уровне касательно новостроек, рынок производит коррекцию цен с учетом последних изменений цен на коррелируемых рынках и ожидания изменений в перспективе. В краткосрочной перспективе с учетом роста деловой активности на рынках, и стабилизации ситуации на коррелируемых рынках, прогнозируемая динамика изменения средних цен предложений может составить (-1)-(+1)%.
Авторы данного обзора, подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ЧП «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам представлены со стороны интернет ресурсов www.dom.vsem.uz, и www.uybor.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из всей базы данных. Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор не имеет отношения к инвестиционным целям и предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных решений.
Обзор подготовлен на основании данных представленных с интернет ресурсов www.dom.vsem.uz и www.uybor.uz. Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применили корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение специалистов компании ЧП «CREDO MAX ESTIMATION». Компания не несет ответственности и не претендует на их полную достоверность реального положения дел на рынке.