Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за август 2019 г.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке квартир к концу лета, по г. Ташкенту, показала незначительные колебания средней цены предложения в разрезе конструктивных материалов, местоположения, но в целом осталась без изменений.

Данная динамика не подтвердила пессимистических прогнозов со стороны специалистов компании, ожидавших небольшой спад. Динамика в разрезе конструктивных материалов показала противоположную тенденцию изменения средней цены. В сегменте квартирах кирпичного типа домов средняя цена предложения уменьшилась в размере (-1)% и составила 693 у.е./кв.м. В сегменте квартир панельного типа домов зафиксирован рост в размере (+1)%, сложившийся уровень составил 621 у.е./кв.м.

Изменения стоимости жилья в зависимости от количества комнат.

Анализ цен на квартиры в зависимости от количества комнат демонстрирует изменения динамики средних цен предложения в диапазоне (-1)-(+2)% или в денежном выражении в диапазоне (-4)-(+10) у.е./кв.м.

Рост средней цены предложения (+2)% отмечен в сегменте 1-на комнатных квартир. Снижение (-1)% отмечается в сегменте 3-х комнатных квартир. В остальных сегментах средняя цена предложения осталась на том же уровне. (Таблица №2, График №1).

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам, а именно квартир панельного типа домов, в целом отмечен рост. В частности, рост средней цены предложения наблюдается в сегментах 1-на и 2-х комнатных квартир в диапазоне (+1)-(+2)%. В остальных сегментах уровень средней цены практически остался без изменений.

Анализ средних цен предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов, в целом по всем сегментам показывает отрицательную динамику средних цен предложения в диапазоне (-2)-(+1)% или (-13)-(+4)у.е./кв.м. в денежном выражении. Снижение средних цен предложения отмечены практически во всех сегментах за исключением сегмента 4-х и более комнатных квартир. В данном сегменте отмечен рост в размере (+1)% или (+4) у.е./кв.м.

Изменение цен на квартиры в разрезе районов города.

Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило в диапазоне (-2)-(+3)% или в денежном выражении (-16)-(+20)у.е./кв.м. Рост средней цены предложения зафиксирован в 4-х из 11 районов, в сравнении с 5-тью районами прошлого месяца. Снижение средней цены наблюдается в 3-х районах, по сравнению с 4-мя районами в прошлом месяце. В 4-х районах динамика изменения средней цены предложения не показала существенных изменений, по сравнению с 2-мя районами прошлого месяца.

Рост средней цены предложения в диапазоне (+1)-(+3)% или в денежном выражении  в диапазоне (+5)-(+20) у.е./кв.м. отмечается в Бектемирском, Учтепинском, Чиланзарском, и Шайхантахурском районах. При этом, наибольший рост в денежном выражении среди представленных районов отмечен в Шайхантахурском районе.

Снижение средней цены предложения в диапазоне (-2)-(-1)% или в денежном выражении (-16)-(-6) у.е./кв.м зафиксирован в Мирабадском, Алмазарском, и Яшнабадском районах. При этом наибольшее снижение отмечен в Мирабадском районе.

В Мирзо-Улугбекском, Сергелийском, Юнусабадском, и Яккасарайском районах средняя цена предложения осталась на прежнем уровне.

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента. (В соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц)

Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г.Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами, существовавшими прежде.

Динамика средних цен предложения в целом по территориальным зонам продемонстрировала изменения динамики средних цен в диапазоне (0)-(+2)%. Наибольший рост а средних цен предложения в размере (+2)% зафиксирована на квартиры расположенных в центральной части города и его окраины, представленных Зонами 1 и 5. В остальных Зонах отмечается незначительный рост в сравнении с прошлым месяцем.

Изменения цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение средних цен предложения за Август 2019 г. по круговым сегментам окружающих центр города, который представлен в Зоне 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой первый круговой сегмент вокруг Зоны 1 удаленность от центра (3,7-8,9) км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 соответственно второй круговой сегмент удаленность от центра (8,9-14,4) км. Зона 10 представляет 3-й сегмент, удаленность от центра составляет более 7,6 км. (Таблица №7)

Квартиры в центре города, представленные в Зоне 1, имеют наивысшие ценовые показатели, средний уровень цены предложения за август 2019 г. составил 815 у.е./кв.м. Изменения средней цены предложения в данной Зоне зафиксировано в размере (+1)%.

Первый круговой сегмент вокруг центра города представлен Зонами 2,3, и 4. Уровень средней цены предложения в данном сегменте составил в диапазоне 624-674 у.е./кв.м. Изменение средней цены предложения составил (-2)-(+1)% в сравнении с прошлым месяцем. Диапазон изменения в денежном выражении составил (-13)-(+9) у.е./кв.м. Рост в размере (+1)% отмечен в Зоне 2. Снижение средней цены предложения в размере (-2)% отмечен в Зоне 3.

Второй круговой сегмент представлен Зонами 5, 6, 7, 8, и 9.  Уровень средней цены предложения в данном сегменте составил в диапазоне 530-609 у.е./кв.м. Изменение средней цены предложения на квартиры составило в диапазоне (-4)-(+2)%. Наибольший спад средней цены в размере (-4)% или (-27) у.е./кв.м. зафиксирован в Зоне 4. Наибольший рост средней цены предложения в размере (+2)% среди всех представленных зон отмечен в Зонах 8, и 9.

Зона 10 представленная Сергелийским и Бектемирским районами в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными представленными Зонами. Средний уровень цен предложения по всем типам домов в данной Зоне отмечен на уровне 480у.е./кв.м., в сравнении с прошлым месяцем уровень средних цен показал рост в размере (+1)%.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе, предполагается дальнейшая корректировка средней цены предложения в разрезе зон, районов, и сегментов квартир с учетом стабилизации ситуации на коррелируемых рынках. С учетом увеличения предложения на первичном рынке, без изменения цен на новостройки, при увеличивающимся предложения на вторичном рынке, а также увеличения деловой активности приходящейся на осенний период, на рынке будет проводится коррекция цен. В краткосрочной перспективе возможен небольшое падение цен с дальнейшей ее стабилизацией, прогнозируемая динамика изменения средних цен предложений может составить (-2)-(-1)%.

 

Ганиев Х.Х.

Директор оценочной организации

ЧП «Credo Max Estimation»

Автор данного обзора, подтверждают, что все положения отражают его собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. Автор не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнения автора, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам представлены со стороны интернет ресурсов www.dom.vsem.uz, и www.uybor.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из всей базы данных.  Автор не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор не имеет отношения к инвестиционным целям и предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных решений.

Обзор подготовлен на основании данных представленных с интернет ресурсов www.dom.vsem.uz и www.uybor.uz. Автор исходя из своего мнения применил корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение автора. Автор не несет ответственности и не претендует на их полную достоверность реального положения дел на рынке.