Покупка недвижимости в Турции: новостройка и вторичка

Приобретение недвижимости в Турции сегодня стало самым популярным направлением среди иностранных покупателей, если речь идет о вложении в иностранные квадратные метры – при этом востребованы как новостройки, так и рынок вторичного жилья.

Покупка жилья на первичном рынке

Покупка собственности в Турции на этапе строительства сегодня стала одним из самых популярных видов вложений среди иностранных покупателей - цена будет более доступной, чем если вкладываться в готовый объект, а рассрочка платежа - дольше. За время строительства недвижимость в Турции вырастает в цене на 15-25%. После закладки фундамента и строительства каркаса, застройщик подает заявление в кадастровое управление на деление объекта на независимые доли, то есть на квартиры. Как правило, это происходит при готовности объекта на 30-50% и после получения ТАПУ (единственный существующий документ на право собственности) на каждую квартиру застройщиком, он готов к передаче недвижимости будущим собственникам.

Как только покупатель определяется с конкретной квартирой или домом, организуется встреча  с представителем застройщика, владельцем или директором компании, на которой подробно оговариваются все условия сделки, составляется договор купли-продажи, где прописывается окончательная цена, график совершения платежей (если есть беспроцентная рассрочка, а у застройщиков это частая практика,) согласовываются даты сдачи объекта, если он пребывает в стадии строительства, вносятся и прописываются особые условия и пожелания покупателя  по внутреннему дизайну квартиры. Также в документе обозначаются права и обязанности сторон, гарантийные обязательства и штрафные санкции в случае задержки сроков строительства - застройщик будет обязан оплатить каждый просроченный месяц.

Затем в течение недели вносится первый платеж, составляющий от 30% до 50% от общей стоимости объекта. Согласно договору с застройщиком, даже если объект все еще находится в стадии строительства, цена не подлежит изменению. В случае, если покупатель по каким-то причинам отказывается от покупки, то он должен оплатить штрафные санкции в размере 5-30% от стоимости объекта – здесь у каждого застройщика существуют свои условия и размер штрафных санкций.

После того, как за объект выплачена вся сумма (оплата может осуществляться как наличными в бухгалтерии застройщиков, так и безналичным платежом посредством банковских переводов на расчетный счет застройщика) подаются документы в кадастровое управление на переоформление прав собственности на имя покупателя. Обычно процедура переоформления ТАПУ занимает максимум 2-3 рабочих дня. После того как получено ТАПУ, необходимо внести данные новых собственников в местном муниципалитете (beyanname).

Далее оформляется технический паспорт на квартиру (ferdi iskan) - как правило, присутствие покупателя для этого не нужно, обычно это делает сам застройщик или агентство недвижимости сопровождающее сделку. Однако его можно оформить только при наличии у дома акта сдачи здания в эксплуатацию (on iskana) – это главный документ, который должен получить застройщик. Стоимость оформления этого документа составляет от 1200 (190 евро) до 1800 лир (290 евро).

После этого происходит оформление абонентских договоров на подключение водоснабжения и электроэнергии в квартиру. Многие открывают в банковские счета в Турции и привязывают к своим счета автоматическую оплату по счетам за свет и воду.  По стоимости средняя оплата составляет около 1000 лир (160 евро) при покупке новостройки и 400 лир (64 евро) при покупке вторичной недвижимости. Все эти процедуры покупатель может сделать лично или посредством оформленной доверенности на представителя компании или своего агентства.

Покупка жилья на вторичном рынке

Вторичная недвижимость привлекает несколькими факторами: цена (часто продажа срочная, поэтому и цена минимальная), жилье готово к проживанию и не требует расходов, связанных с покупкой мебели, бытовой техники и кондиционеров, нет риска задержки строительства или недостроенного жилья в принципе. Правда слишком «пожилая» вторичка имеет сильно изношенную мебель и технику, а осуществление замены связано с дополнительными вложениями.

Есть и подводные камни: часто бывает, что срочная продажа связана с ипотечным обременением данной квартиры и сумму обременения можно узнать только в кадастровом управлении. Очень дешевые варианты готового жилья, как правило, несут риск отсутствия важнейшего документа о сдаче в эксплуатацию – iskana, без которого нельзя легально оформить счетчики электричества и воды. Но главный момент: сегодня вторичка предполагает оплату всей суммы в течении 3-4 недель максимум после внесения задатка -никаких рассрочек, возможных при покупке строящегося жилья.

ТАПУ должен быть представлен текущим собственником потенциальному покупателю. Если владельца нет в городе, то доверенное лицо, у которого на руках находится оригинал доверенности от собственника на совершение кадастровых операций от его имени. Если недвижимость продается «под ключ», то в договоре купли-продажи должен быть обозначен перечень предметов мебели, бытовой техники, аксессуаров и т.д. 

Процесс покупки недвижимости на вторичном рынке не сильно отличается от приобретения нового жилья от застройщика. После того, как покупатель определяется со своим выбором, заключается договор купли-продажи между покупателем, продавцом и агентством недвижимости, где прописываются цена, условия и сроки сделки. Агентство проверяет недвижимость на предмет ее юридической чистоты, затем при подписании договора вносится аванс – обычно он составляет от 500 евро до 10% от стоимости объекта.

Далее определятся дата самой сделки, на которой одновременно должны присутствует все три стороны, агентство в этот день сдает в кадастровое управление документы, и, как правило, в течении 2-3 дней, происходит переоформление прав собственности. Оплата за квартиру на вторичном рынке совершается в день самой сделки либо наличными, либо на банковский счет продавца. Далее происходит процедура переоформления абонентских договоров на подключение услуг водоснабжения и электроэнергии.

Общие правила покупки

Вне зависимости от того, на каком рынке приобретается недвижимость от покупателей потребуется загранпаспорт
и нотариальный перевод загранпаспорта на турецкий язык, который делается в любой нотариальной конторе Турции. Стоимость перевода паспорта составляет 180-200 турецких лир (около 30 евро). Налоговый номер оформляется в течение 10 минут абсолютно бесплатно в налоговой Турции.

Нововведения и расходы на покупку

Согласно новому закону с апреля 2019 года для всех сделок и переоформлении прав собственности в Турции, требуется обязательная кадастровая оценочная экспертиза недвижимости. Как правило, ее проводят после подписания договора купли-продажи. В данном экспертном отчете содержится вся информация о приобретаемой недвижимости: площадь, спецификации, планы внутренние и наружные, наличие всех разрешительных документов на ту или иную недвижимости, кадастровая стоимость объекта, наличие ипотеки, арестов или залогов на квартиру и прочее.

Стоимость экспертизы варьируется от 1000 (160 евро) до 1500 лир (240 евро) в зависимости от компании, которая имеет лицензию и аккредитацию кадастрового управления на проведение такой экспертизы. Обычно процедура оплачивает сторона покупателя. Также процедура оформления недвижимости в собственность включает в себя оформление технического паспорта на недвижимость (genel iskan), страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK, без которой невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, В среднем, на расходы по оформлению недвижимости мы рекомендуем закладывать дополнительно 1200-2000 евро.

Экспертный отчет подготавливается за 2-3 рабочих дня, а личное присутствие покупателя и продавца не обязательно - это может сделать агентство заранее до самой сделки. Затем в день подачи документов на переоформлении прав собственности в кадастровое управление требуется личное присутствие продавца и покупателя либо их представителей, которые имеют доверенность на покупку или продажу, оформленную в турецком нотариусе или в турецком консульстве.

Далее заполняются кадастровые бланки, анкета покупателя и заявление на сделку, сдаются оригинальные паспорта и нотариальные переводы паспортов и фотографии. Оплачивается налог на приобретение недвижимости 4% от кадастровой стоимости (указанной в отчете о проведенной экспертизе). Налоговая скидка (когда оплачивается 3% вместо 4%) продлена до конца 2019 года. Так же оплачивается услуги присяжного переводчика: по закону все сделки с иностранцами должны сопровождаться присяжными и аккредитованными в кадастровом управлении переводчиками. Например, в Алании стоимость этих услуг составляет около 500 лир (80 евро).

Риэлторские агентства

Весь процесс покупки недвижимости в Турции занимает минимум времени от 2 до 3 рабочих дней, и минимум необходимых документов. Главное выбрать правильного профессионального агента. Согласно по новому закону, заниматься продажей и арендой недвижимости в Турции, имеет право только лицензированные агентства, получившие аккредитацию в торговой палате, а также прошедшие специализированные курсы и сдавшие экзамены и имеющие диплом риэлтора 4 или 5 уровня. (meslek yeterlelik belgesi 4 veya 5 seviye).

Источник: https://www.homesoverseas.ru