Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за октябрь 2018 г.

Динамика средней цены предложения на квартирном рынке к середине осени текущего года, по г. Ташкенту, не показала существенных изменений в целом, и в частности в разрезе сегмента по конструктивным материалам. Данная тенденция подтверждает прогнозы, сделанные со стороны специалистов компании. Однако изменения средней цены зафиксировано в разрезе местоположения и сегмента квартир Уровень средней цены предложения за октябрь месяц составил 633 у.е./кв.м. Динамика средних цен предложения на квартиры в разрезе конструктивного материала не показала изменений. Для квартир панельного типа средняя цена зафиксирована на уровне 612 у.е./кв.м. Для квартир кирпичного типа домов средняя цена предложения составила 668 у.е./кв.м.

Изменения стоимости жилья в зависимости от количества комнат.

Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат демонстрирует изменения динамики средних цен предложения в сегментах 1-о комнатных и 3-х комнатных квартир. В данных сегментах отмечается снижение на уровне (-1)% или (-4) и (-5) у.е./кв.м. соответственно. В сегментах 2-х и 4-х и более комнатных квартир изменения средней цены предложения не зафиксировано. (Таблица №2, График №1).

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам, а именно квартир панельного типа домов, в целом не показывает каких-либо существенных изменений в средней цене предложения. Средняя цена предложений не подверглась изменениям во всех сегментах квартир кроме сегмента 1-о комнатных квартир. В данном сегменте отмечен спад на уровне (-1)% или (-6) у.е./кв.м. (Таблица №3).

Анализ средних цен предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов, в целом отмечен рост динамики средних цен предложения практически во всех сегментах. Наибольшая динамика снижения средних цен предложения на уровне (+2)% отмечена в сегменте 1-о комнатных квартир, что в денежном выражении составило (+12). Снижение средней цены предложения зафиксировано в сегменте 3-х комнатных квартир на уровне (-2)% или в денежном выражении (-16) у.е. кв.м. (Таблица №4).

Изменение цен на квартиры в разрезе районов города.

Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило в диапазоне (-9)-(+4)%. Рост средней цены предложения зафиксировано в 2-х районах из 11 по сравнению с 4-мя районами в прошлом месяце. Снижение средней цены замечено в 4-х районах, как и в прошлом месяце. В остальных 5-и районах средняя цена предложения не подверглась существенным изменениям.

Рост средней цены предложения в диапазоне (+1)-(+4)% или в денежном выражении  в диапазоне (+6)-(+27) у.е./кв.м. отмечается в Сергелийском и Яккасарайском районах. При этом, наибольший рост в денежном выражении среди представленных районов отмечен в Яккасарайском районе.

В Бектемирском, Алмазарском, Яшнабадском, и Чиланзарском районах зафиксировано снижение в диапазоне (-9)-(-1)% или в денежном выражении (-42)-(-7) у.е./кв.м. При этом наибольшее снижение в денежном выражении на уровне (-42) у.е./кв.м. был зафиксирован в Бектемирском районе.

 

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента. (В соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц)

Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г.Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами существовавшими прежде.

Динамика средних цен предложения в целом по территориальным зонам продемонстрировала изменения динамики средних цен в диапазоне (-9)-(+1)%. Динамика роста средних цен зафиксирована в Зоне 2 города Ташкента. Показатель роста составили (+1)% или (+6) у.е./кв.м. В Зонах 1 и 3 каких-либо существенных изменений в динамике средней цены предложения в сравнении с прошлым месяцем не зафиксировано. Средняя цена предложения на квартиры расположенных на окраине города, выраженной через Зону 4 и Зону 5 зафиксировано снижение на уровне (-2) и (-9)% или в денежном выражении (-9)-(-45) у.е./кв.м. соответственно.

Изменения цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение средних цен предложения за октябрь 2018 г. по круговым сегментам окружающих центр города, который представлен в Зоне 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой первый круговой сегмент вокруг Зоны 1 удаленность от центра (3,7-8,9) км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 соответственно второй круговой сегмент удаленность от центра (8,9-14,4) км. Зона 10 представляет 3-й сегмент, удаленность от центра составляет более 7,6 км. (Таблица №2)

Центр города, представленный в Зоне 1, имеет наивысшие ценовые показатели, средний уровень цены предложения за октябрь 2018 г. составил 812 у.е./кв.м. Существенных изменений в средней цене предложения в данной Зоне не наблюдалось.

Средняя цена предложения, в первом круговом сегменте представленная Зонами 2, 3, 4 составила в диапазоне 623-657 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней цены предложения в целом по всем типам домов составил (0)-(+3)%% или в денежном выражении (-3)-(+21) у.е./кв.м. В данном круговом сегменте Зона 3 показала рост средней цены предложения на уровне (+3)% или в денежном выражении (+21) у.е./кв.м. В Зонах 2 и 4 каких-либо существенных изменений в динамике средней цены предложения в сравнении с прошлым месяцем не зафиксировано

Второй круговой сегмент, представленный Зонами 5, 6, 7, 8, 9 средняя цена предложения на 1 кв.м. варьируется в диапазоне 514-605 у.е./кв.м. в общем, по всем типам домов. Диапазон изменения средней цены предложения в целом составил (-3)-(-1)%% или в денежном выражении (-16)-(-3) у.е./кв.м. Снижение средней цены предложения зафиксировано во всех Зонах в данном круговом сегменте, при этом наибольший спад средней цены предложения зафиксирован в Зоне 7 на уровне  (-3)% или в денежном выражении (-16) у.е./кв.м.

Зона 10 представленная Сергелийским и Бектемирским районами в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными представленными Зонами. Средний уровень цен предложения по всем типам домов в данной Зоне отмечен на уровне 479 у.е./кв.м., в сравнении с прошлым месяцем уровень средних цен упал на (-1)%.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе, предполагается дальнейшая корректировка средней цены предложения в разрезе зон, районов, и сегментов квартир с учетом стабилизации ситуации на коррелируемых рынках. С учетом последних изменений на законодательном уровне касательно новостроек и увеличение предложения в первичном рынке, рынок производит коррекцию цен с учетом последних изменений цен на коррелируемых рынках и ожидания изменений в перспективе. В краткосрочной перспективе с учетом роста деловой активности на рынках, прогнозируемая динамика изменения средних цен предложений может составить (-2)-(+0)%.

 

Ганиев Х.Х.

Директор оценочной организации

ЧП «Credo Max Estimation»

Автор данного обзора, подтверждают, что все положения отражают его собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. Автор не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнения автора, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам представлены со стороны интернет ресурсов www.dom.vsem.uz, и www.uybor.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из всей базы данных.  Автор не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор не имеет отношения к инвестиционным целям и предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных решений.

Обзор подготовлен на основании данных представленных с интернет ресурсов www.dom.vsem.uz и www.uybor.uz. Автор исходя из своего мнения применил корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение автора. Автор не несет ответственности и не претендует на их полную достоверность реального положения дел на рынке.