Привлекаем покупателя: когда и как продать квартиру по максимальной цене

Специалисты в один голос рекомендуют не дожидаться наилучшего момента, а продавать недвижимость сразу. А чтобы добиться максимальной цены, они раскрыли проверенные на практике секреты.

 

Идеального момента нет

Самого подходящего времени для продажи квартиры никогда не будет, уверяют эксперты, поэтому ждать нет смысла. Большинство собственников продают свое жилье, чтобы приобрести новое – новостройку, лучшую «вторичку» или квартиру в другом городе, поэтому выбирать наиболее подходящее время нужно, исходя из цели продавца.

Как говорит Наталья Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон», если людям нужно обменять жилье, как это чаще всего бывает, то им не стоит думать о текущей ситуации на рынке – он растущий, стагнирующий или падающий. Ведь продавать и покупать квартиру предстоит в одинаковых условиях. К тому же, продавцы недвижимости, срочно нуждающиеся в деньгах (для возврата долга, лечения и пр.), не могут дожидаться лучшего момента, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая особенно не рекомендует ждать собственникам морально устаревших пятиэтажек и панельных домов. Им стоит продавать жилье как можно раньше, чтобы через год не потерять больше, говорит эксперт.

Сезонность рынка продаж

Продавцам квартир стоит помнить, что рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезонность, которую должны учитывать продавцы квартир. Так, время вывода недвижимости на рынок существенно влияет на скорость ее продажи.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новострой», жилье лучше всего выставлять на продажу в октябре-ноябре и по возможности закрыть сделку до нового года. Эксперт поясняет, что таков менталитет  – все важные вопросы люди стремятся решить до новогодних каникул, поскольку традиционно с 1 января в силу могут вступить нововведения, которые часто бывают не самыми приятными.

Не стоит выводить недвижимость на рынок на новогодние праздники, так как большинство граждан в это время отдыхают и откладывают покупку квартиры до наступления рабочих дней.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова говорит, что уверенно можно выделить только неудачные моменты – низкий сезон (Новый год, период отпусков) или сразу после массового спроса, когда потенциальные покупатели уже нашли то, что искали. А вот выбрать идеальное время невозможно, отмечает Иванова.

Доброхотова рекомендует гражданам, хорошо знающим рынок и умеющим работать в базах объявлений, выбирать время, когда по району расположения недвижимости минимальное количество похожих предложений. Этот «дефицит» будет на руку продавцу, поскольку если человек ищет, например, двушку в конкретном районе (которых в экспозиции всего одна-две), можно выгодно и быстро продать такую квартиру.

Как правильно назначить цену

На всех онлайн-площадках по продаже недвижимости указано время размещения объявления, говорит Оксана Иванова.

Нет смысла ориентироваться на высокую цену, если объявление о продаже квартиры висит более полугода. Стоит обратить внимание на демпинг и насколько при этом опускают цену. Если за месяц конкурент убавил 10% и перестал снижать, можете прибавить к этому не более 1-3% и выставлять на продажу. Пытаться продать дороже нет смысла – скорее всего, все равно придется делать скидку, но потеряв при этом время, отмечает Иванова. Эксперт не советует завышать цену, надеясь сделать покупателю скидку, поскольку необоснованно завышенная цена снизит интерес к предложению, и покупатель вообще не найдется.

Анализируя свое объявление, отслеживайте частоту его просмотров, число звонков и разговоры с позвонившими потенциальными покупателями, рекомендует Александр Лукин, менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». Если Вы получает слишком много звонков, значит, назначили цену ниже рыночной. Так, можно продать жилье быстро, но дешево. Эксперт называет оптимальным 5-6 звонков и 1-2 просмотра в неделю. Это говорит о том, что квартира продастся за 1-1,5 месяца.

По словам Юлии Антясовой, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», чтобы определить цену объекта, нужно учитывать его историю, месторасположение, степень надежности документов, а также характер сделки – прямая или непрямая. Менее значимые, но все же важные факторы – наличие балкона, этажность дома, вид из окна.

Также при анализе цен конкурентов не стоит забывать, что реальная цена продажи (сделки) может отличаться от указанной в объявлении. Доброхотова рекомендует продавцам заранее подумать, какую скидку они готовы будут сделать. Кроме того, не стоит забывать о том, что до 90% объявлений в базе размещают риелторы – соответственно, цена указана с учетом посреднической комиссии.

Когда покупатель готов заплатить больше

Продать квартиры выше рыночной стоимости – зачастую лишь несбыточная мечта, хотя в некоторых случаях это все же возможно. Эксперты называли несколько факторов, благодаря которым можно повысить цену.

Например, квартира эконом- или комфорт-класса может быть уникальна тем, что ее окна выходят на три стороны света, в отличие от соседних. Доброхотова говорит, что при наличии какой-то похожей особенности можно пробовать поднимать цену.

По словам Ивановой, если в квартире нет ремонта, не стоит поднимать ценник выше, чем 95% от стоимости аналогичного объекта в нормальном состоянии. При этом ремонт не сделает квартиру дороже, но может ускорить ее реализацию. Поэтому ремонтировать жилье исключительно ради продажи не стоит – проще просто снизить стоимость на сумму, которая была бы потрачена на ремонт, отмечает эксперт.

Кузнецова говорит, что удачное расположение, хороший ремонт, наличие качественной техники и мебели поднимут стоимость объекта на 5-10% по сравнению с аналогичными квартирами, где таких преимуществ нет. Чтобы быстрее продать жилье, окна которого выходят на шумную улицу, можно поставить хорошие стеклопакеты и кондиционер.

Немаловажна презентация объекта, отмечают эксперты. В интернете куча объявлений о продаже квартир с некачественными фотографиями, где плохо видно квартиру или она представлена не в самом лучшем свете. Литинецкая говорит, что нередко на таких фото в глаза бросается немытая посуда, грязные окна, разбросанные вещи и пр. Человеку не захочется купить такую квартиру, даже если она дешевле, чем у конкурентов. Качественная фотосъемка поможет привлечь внимание покупателя и увеличит число желающих прийти на просмотр, даже если квартира будет стоить чуть дороже, уверяет эксперт.

 

Источник: https://superrielt.ru