Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за март 2019 г.

Динамика средней цены предложения на квартирном рынке к началу весны, по г. Ташкенту, не показала существенных изменений средней цены предложения в целом, что по факту подтвердило прогнозы со стороны специалистов компании, однако изменения зафиксированы в разрезе сегментов по количеству комнат и по конструктивному материалу. Небольшие изменения зафиксированы в разрезе сегментов по конструктивным материалам, а именно в квартирах кирпичного типа домов средняя цена предложения выросла, когда как в сегменте квартир панельного типа зафиксировано падение. Уровень средней цены предложения в целом по всем типам квартир за март месяц составил 647 у.е./кв.м. Для квартир панельного типа средняя цена зафиксирована на уровне 612 у.е./кв.м. Для квартир кирпичного типа домов средняя цена предложения составила 713 у.е./кв.м.  

Изменения стоимости жилья в зависимости от количества комнат. 

 Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат демонстрирует изменения динамики средних цен предложения в размере (-1)-(+2)% или в денежном выражении в диапазоне (-8)-(+10) у.е./кв.м. в сегментах 2-х и 3-х комнатных квартирах.  При этом, в сегментах 1-о комнатных и 4-х и более комнатных квартир существенные изменения не зафиксированы. (Таблица №2, График №2). 

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам, а именно квартир панельного типа домов, зафиксировано изменение динамики в средней цене предложения в интервале (-3)-(+1)% или (-16)-(+4)у.е./кв.м. в денежном эквиваленте в сегментах 3-х и 4-х и более комнатных квартир. В остальных сегментах существенных изменений не произошло. (Таблица №3). 

Анализ средних цен предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов, в целом показывает небольшой рост динамики средних цен предложения в диапазоне (+2)-(+3)% во всех сегментах кроме сегмента 1-о комнатных квартир, где не зафиксировано существенных изменений. Динамика снижения средних цен предложения на уровне не отмечена ни в одном из сегментов. (Таблица №4).  

Изменение цен на квартиры в разрезе районов города.

Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило в диапазоне (-3)-(+3)% или в денежном выражении (-17)-(+22)у.е./кв.м. Рост средней цены предложения зафиксировано в 4-х районах из 11 по сравнению с 5-ю районами в прошлом месяце. Снижение средней цены замечено в 5-и районах, по сравнению с 6-ю районами в прошлом месяце, В Мирзо-Улугбекском и Сергелийском районах не наблюдается существенных изменений.

Рост средней цены предложения в диапазоне (+1)-(+3)% или в денежном выражении  в диапазоне (+4)-(+22) у.е./кв.м. отмечается в Алмазарском, Чиланзарском, Шайхантахурском и Яккасарайском районах. При этом, наибольший рост в денежном выражении среди представленных районов отмечен в Шайхантахурском районе.

В Бектемирском, Мирабадском, Учтепинском, Яшнабадском и Юнусабадском районах зафиксировано снижение в диапазоне (-3)-(-1)% или в денежном выражении (-17)-(-5) у.е./кв.м. При этом наибольшее снижение в процентном соотношении на уровне (-3)% было зафиксировано в Учтепинском районе.

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента. (В соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц)

Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г.Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами существовавшими прежде.

Динамика средних цен предложения в целом по территориальным зонам в целом продемонстрировала изменения динамики средних цен в диапазоне (-1)-(+2)%. Динамика роста средних цен зафиксирована в Зонах 1 и 2, находящиеся в центре города. Показатели роста составили в диапазоне (+1)-(+2)% или в денежном выражении (+6)-(+16) у.е./кв.м. Зоны 4 и 5, находящейся в окраине города, показали снижение средней цены, в размере (-1)% или в денежном выражении (-4)-(-7)у.е./кв.м.

Изменения цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение средних цен предложения за март 2019 г. по круговым сегментам окружающих центр города, который представлен в Зоне 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой первый круговой сегмент вокруг Зоны 1 удаленность от центра (3,7-8,9) км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 соответственно второй круговой сегмент удаленность от центра (8,9-14,4) км. Зона 10 представляет 3-й сегмент, удаленность от центра составляет более 7,6 км. (Таблица №2)

Центр города, представленный в Зоне 1, имеет наивысшие ценовые показатели, средний уровень цены предложения за март 2019 г. составил 816 у.е./кв.м. Изменения средней цены предложения в данной Зоне зафиксировано в размере (+2)%.

Средняя цена предложения, в первом круговом сегменте представленная Зонами 2, 3, 4 составила в диапазоне 638-675 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней цены предложения в целом по всем типам домов в данном сегменте составил (-3)-(+3)%% или в денежном выражении (-21)-(+20) у.е./кв.м. Зона 4 продемонстрировала рост средней цены предложения на уровне (+3)% или в денежном выражении (+20) у.е./кв.м.

Второй круговой сегмент, представленный Зонами 5, 6, 7, 8, 9 средняя цена предложения на 1 кв.м. варьируется в диапазоне 529-660 у.е./кв.м. в общем, по всем типам домов. Диапазон изменения средней цены предложения в целом составил от (-3)-(0)%% или в денежном выражении (-19)-(+2) у.е./кв.м. Снижение средней цены предложения зафиксировано в Зонах 7 и 9 в данном круговом сегменте, в остальных зонах не наблюдалось каких-либо существенных изменений. Наибольшее падение средней цены предложения зафиксировано в Зоне 9 на уровне (-3)% или в денежном выражении (-19) у.е./кв.м.

Зона 10 представленная Сергелийским и Бектемирским районами в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными представленными Зонами. Средний уровень цен предложения по всем типам домов в данной Зоне отмечен на уровне 472 у.е./кв.м., в сравнении с прошлым месяцем уровень средних цен поднялся на (+2)% или в денежном выражении (+11) у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе, предполагается дальнейшая корректировка средней цены предложения в разрезе зон, районов, и сегментов квартир с учетом стабилизации ситуации на коррелируемых рынках. С учетом последних изменений на законодательном уровне касательно новостроек, увеличение предложения на первичном рынке, а также нормативов в части налогообложения, на рынке будет проводится коррекция цен с учетом последних изменений цен. В краткосрочной перспективе возможен небольшое падение цен с дальнейшей ее стабилизацией, прогнозируемая динамика изменения средних цен предложений может составить (-1)-(0)%.

 

Ганиев Х.Х.

Директор оценочной организации

ЧП «Credo Max Estimation»

Автор данного обзора, подтверждают, что все положения отражают его собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. Автор не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнения автора, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам представлены со стороны интернет ресурсов www.dom.vsem.uz, и www.uybor.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из всей базы данных.  Автор не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор не имеет отношения к инвестиционным целям и предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных решений.

Обзор подготовлен на основании данных представленных с интернет ресурсов www.dom.vsem.uz и www.uybor.uz. Автор исходя из своего мнения применил корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение автора. Автор не несет ответственности и не претендует на их полную достоверность реального положения дел на рынке.