Динамика изменения цен на квартиры в Ташкенте за июль 2019 г.

Динамика средней цены предложения на квартирном рынке к середине лета, по г. Ташкенту, показала небольшой рост средней цены предложения в целом, что по факту не подтвердило прогнозы со стороны специалистов компании, ожидавших небольшое падение в размере
(-2)-(-1)%. В разрезе сегментов по конструктивным материалам, а именно в квартирах кирпичного типа домов средняя цена предложения уменьшилась в размере (-2)%, когда как в сегменте квартир панельного типа домов зафиксирован рост в размере (+1)%. Уровень средней цены предложения в целом по всем типам квартир за июль месяц составил 648 у.е./кв.м. Для квартир панельного типа средняя цена зафиксирована на уровне 615 у.е./кв.м. Для квартир кирпичного типа домов средняя цена предложения составила 701 у.е./кв.м.

Изменения стоимости жилья в зависимости от количества комнат.

Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат демонстрирует изменения динамики средних цен предложения в диапазоне (-1)-(+2)% или в денежном выражении в диапазоне (-7)-(+12) у.е./кв.м. в сегментах 1-о, 2-х и 4-х и более комнатных квартирах.  При этом, в сегменте 3-х комнатных квартир существенные изменения не зафиксированы. (Таблица №2, График №2).

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам, а именно квартир панельного типа домов, не наблюдается существенное изменение динамики в средней цене предложения кроме сегмента 2-х и 3-х комнатных квартир, где зафиксирован рост в размере (+1)%. В остальных сегментах изменения средней цены предложения не зафиксированы. (Таблица №3).

Анализ средних цен предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов, в целом во всех сегментах показывает изменения динамики средних цен предложения в диапазоне (-3)-(+1)% или (-23)-(+4)у.е./кв.м. в денежном выражении. Динамика снижения средних цен или отсутствия изменений средних цен предложений отмечена во всех сегментах кроме сегмента 4-х и более комнатных квартир. (Таблица №4).

Изменение цен на квартиры в разрезе районов города.

Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило в диапазоне (-3)-(+3)% или в денежном выражении (-23)-(+16)у.е./кв.м. Рост средней цены предложения зафиксировано в 5-и районах из 11. Снижение средней цены замечено в 4-х районах, по сравнению с 7-и районами в прошлом месяце. В 2-х районах динамика изменения средней цены предложения не показала существенных изменений, по сравнению с 4-мя районами в прошлом месяце.

Рост средней цены предложения в диапазоне (+1)-(+3)% или в денежном выражении  в диапазоне (+7)-(+16) у.е./кв.м. отмечается в Сергелийском, Учтепинском, Яшнабадском, Чиланзарском и Юнусабадском районах. При этом, наибольший рост в денежном выражении среди представленных районов отмечен в Юнусабадском районе.

В Мирабадском, Учтепинском и Шайхантахурском и Яккасарайском районах зафиксировано снижение в диапазоне (-3)-(-2)% или в денежном выражении (-23)-(-17) у.е./кв.м. При этом наибольшее снижение было зафиксировано в Шайхантахурском районе.

В Бектемирском и Мирзо-Улугбекском районах весомые изменения средней цены предложения не зафиксированы.

 

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента. (В соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц)

Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г.Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами, существовавшими прежде.

Динамика средних цен предложения в целом по территориальным зонам продемонстрировала изменения динамики средних цен в диапазоне (-3)-(+3)%. Значительная динамика роста средних цен в денежном выражении (+16)у.е./кв.м. зафиксирована в Зоне 5, находящаяся в окраине города. Зона 1 показала снижение в размере (-3)% или в денежном выражении (-26)у.е./кв.м. Зоны 2 не показала каких-либо изменений средней цены.

Изменения цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение средних цен предложения за Июль 2019 г. по круговым сегментам окружающих центр города, который представлен в Зоне 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой первый круговой сегмент вокруг Зоны 1 удаленность от центра (3,7-8,9) км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9 соответственно второй круговой сегмент удаленность от центра (8,9-14,4) км. Зона 10 представляет 3-й сегмент, удаленность от центра составляет более 7,6 км. (Таблица №7)

Центр города, представленный в Зоне 1, имеет наивысшие ценовые показатели, средний уровень цены предложения за Июль 2019 г. составил 804 у.е./кв.м. Изменения средней цены предложения в данной Зоне зафиксировано в размере (-2)%.

Средняя цена предложения, в первом круговом сегменте представленная Зонами 2, 3, 4 составила в диапазоне 637-672 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней цены предложения в целом по всем типам домов в данном сегменте составил (-1)-(+2)%% или в денежном выражении (-8)-(+12) у.е./кв.м. Зона 2 продемонстрировала рост средней цены предложения на уровне (+2)% или в денежном выражении в диапазоне (+12) у.е./кв.м. Зона 4 не показала существенных изменений.

Второй круговой сегмент, представленный Зонами 5, 6, 7, 8, 9 средняя цена предложения на 1 кв.м. варьируется в диапазоне 534-620 у.е./кв.м. в общем, по всем типам домов. Диапазон изменения средней цены предложения в целом составил от (-1)-(+2)% или в денежном выражении (-8)-(+13) у.е./кв.м. Рост средней цены предложения зафиксировано во всех Зонах в данном круговом сегменте, кроме Зоны 9, где наблюдалось снижение в размере (-1)% или в денежном выражении (-8) у.е./кв.м. Наибольший рост было показано Зоной 7 в денежном выражении (+13)у.е./кв.м.

Зона 10 представленная Сергелийским и Бектемирским районами в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели в сравнении со всеми остальными представленными Зонами. Средний уровень цен предложения по всем типам домов в данной Зоне отмечен на уровне 474 у.е./кв.м., в сравнении с прошлым месяцем уровень средних цен не показала существенных изменений.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе, предполагается дальнейшая корректировка средней цены предложения в разрезе зон, районов, и сегментов квартир с учетом стабилизации ситуации на коррелируемых рынках. С учетом последних изменений на законодательном уровне касательно новостроек, увеличение предложения на первичном рынке, а также нормативов в части налогообложения, увеличение предложения относительно спроса, на рынке будет проводится коррекция цен с учетом последних изменений цен. В краткосрочной перспективе возможен небольшое падение цен с дальнейшей ее стабилизацией, прогнозируемая динамика изменения средних цен предложений может составить (-2)-(-1)%.

 

Ганиев Х.Х.

Директор оценочной организации

ЧП «Credo Max Estimation»

Автор данного обзора, подтверждают, что все положения отражают его собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. Автор не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнения автора, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам представлены со стороны интернет ресурсов www.dom.vsem.uz, и www.uybor.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемых по выборке из всей базы данных.  Автор не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор не имеет отношения к инвестиционным целям и предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих принятию взвешенных решений.

Обзор подготовлен на основании данных представленных с интернет ресурсов www.dom.vsem.uz и www.uybor.uz. Автор исходя из своего мнения применил корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно связанного с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение автора. Автор не несет ответственности и не претендует на их полную достоверность реального положения дел на рынке.